Pericolul creditelor ieftine pentru locuinţe

La începutul acestui an, locuinţele din România continuă să fie extrem de atractive la achiziţie, având un grad de accesibilitate comparabil cu cel din anii 2002-2004. Factorul care contribuie cel mai mult la această situaţie este programul guvernamental Prima Casă. Acesta reprezintă în continuare peste 60% din piaţa de creditare ipotecară. Dobânzile sale sunt alcătuite din indicatorul ROBOR cu scadenţă la trei luni, plus o marjă de 2%, care se traduce prin cel mai mic cost de creditare disponibil. La îmbunătăţirea gradului de accesibilitate au mai contribuit şi perioada de stagnare a preţurilor la locuinţe din ultimii şase ani şi creşterea salariilor românilor.

Astfel de perioade sunt caracterizate de o creştere a cererii de locuinţe, situaţie semnalată deja de bancheri şi căreia îi urmează natural o majorare a preţurilor. Românii interesaţi de achiziţia unei locuinţe prin credit trebuie să ţină seama că dobânzile nu vor rămâne la acelaşi nivel şi sunt sfătuiţi să îşi calculeze temeinic decizia. Spre exemplu, astăzi, ponderea ratei lunare în venitul salarial net lunar al unei familii bucureştene formate din două persoane cu câştiguri medii ajunge la doar 17% în cazul achiziţiei, prin Prima Casă, a unui apartament cu două camere (50 mp) în Capitală. O dublare a dobânzilor ar creşte ponderea ratei lunare la un sfert din veniturile familiei, adică rezultă o majorare de 50% a costurilor lunare cu rata.

Un astfel de scenariu este foarte probabil. Practic, o dublare a dobânzii anuale efective (DAE) ar însemna revenirea indicatorului ROBOR la valorile din primăvara lui 2013. Dintr-un asemenea punct mai este un pas până a intra în zona de supra-îndatorare, care apare odată ce costurile de locuire totale cresc la peste 40% din venitul net al familiei. Cluj-Napoca este un oraş în care preţul locuinţelor l-a depăşit pe cel din Bucureşti şi unde, în eventualitatea unei dublări a DAE, o familie cu venituri medii ajunge să verse aproape 39% din câştiguri în conturile băncii. Asta în contextul în care astăzi trebuie să renunţe la un sfert din venituri pentru plata ratei.

Trebuie ţinut cont de faptul că analiza Capital se referă la familiile care nu au alte datorii la bănci, însă foarte multe dintre acestea sunt deja îndatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce înrăutăţeşte situaţia.

Alte articole

Analistul economic îi avertizează pe români: când nu trebuie să-ți cumperi casă și cum știi ce proprietate îți poți permite

Limitele de vârstă pentru credit la BCR, BRD, Banca Transilvania sau CEC Bank. Creditul ipotecar, cea mai accesibilă soluţie pentru a cumpăra o locuinţă

Un indicator care ne arată gradul de accesibilitate al unei locuinţe este numărul de ani în care un apartament poate fi achitat integral dintr-un salariu mediu. Cu cât numărul de ani este mai mic, cu atât este mai bine, valoarea optimă fiind de sub zece ani, potrivit brokerilor de credite. Indicatorul variază între 4,3 ani, pentru locuitorii din Giurgiu, şi ajunge la 10,4 ani, pentru cei din Cluj-Napoca. Calculul poate fi repetat simplu de orice cumpărător prin împărţirea preţului locuinţei pe care o vizează la venitul său anual.

Reşedinţele de judeţ care au astăzi cele mai accesibile locuinţe sunt Giurgiu, Reşiţa, Drobeta-Turnu Severin, Arad şi Zalău unde un apartament cu două camere poate fi achitat dintr-un salariu mediu în aproximativ cinci ani. La polul opus, rezidenţii din Cluj-Napoca, Constanţa, Braşov, Baia Mare şi Târgu Mureş au nevoie de 8-9 ani ca să intre în posesia unui apartament cu două camere plătit dintr-un salariu mediu.

Din analiza Capital mai reiese că în oraşele Giurgiu, Reşiţa, Drobeta-Turnu Severin şi Sfântu Gheorghe, unde se găsesc cele mai ieftine locuinţe din ţară, rata lunară rezultată la achiziţia unui apartament cu două camere este sub 100 de euro, iar locuitorii altor cinci oraşe au rate de sub 110 euro/lună.

Familiile cu venituri medii din Cluj-Napoca, Constanţa şi Baia Mare trebuie să accepte cel mai crescut grad de îndatorare din ţară, între 27% şi 31%, dacă vor să cumpere un apartament cu două camere printr-un credit Prima Casă, şi asta pentru că salariile declarate oficial sunt mici şi preţurile locuinţelor sunt mari.

Perioada de îmbunătăţire a gradului de accesibilitate al locuinţelor din România s-ar putea încheia anul acesta. Chiar dacă dobânzile vor rămâne constante în 2017, preţul locuinţelor se preconizează că va intra pe o pantă ascendentă.

„Pentru perioada următoare există semnale cu privire la continuarea evoluţiei ascendente a preţurilor, în special datorită presiunilor dinspre cererea de achiziţie de locuinţe”, se precizează în cel mai recent raport asupra stabilităţii financiare realizat de Banca Naţională a României.

Bancherii au sesizat că rata de creştere anuală a preţului locuinţelor din România a înregistrat anul trecut o evoluţie peste valorile medii de la nivel european. Preţurile au crescut cu 7,1%, comparativ cu media UE de 4% şi cu media zonei euro de numai 2,9%.

Indicele rezidenţial EPS, realizat de Eurobank Property Services – parte a grupului care deţine Bancpost, a înregistrat o creştere a preţurilor de doar 4,2% pe parcursul lui 2016, însă autorii săi evidenţiază că „stagnarea preţurilor se apropie de final şi că avansul lor va deveni un trend relevant chiar şi la nivel naţional”.

Citeşte mai mult pe capital.ro

Citeşte şi Anunţ important pentru cei care vor să-şi facă un împrumut în bancă. În 2017 creşte creditul ipotecar şi scade cel de consum