Volumul creditelor acordate prin programul Prima casă a căpătat o dimensiune sistemică – Raport CNSM

Volumul creditelor acordate prin programul ‘Prima casă’ a căpătat o dimensiune sistemică, atât în ceea ce priveşte stocul de împrumuturi cât şi în ceea ce priveşte fluxul de credit ipotecar şi este necesară ţintirea mai bună a programului din punct de vedere social, prin revizuirea condiţiilor de accesare, menţinându-se totodată un grad de îndatorare sustenabil, potrivit Raportului anual al Comitetului Naţional pentru Supravegherea Macroprudenţială (CNSM).

„În prezent, volumul creditelor acordate prin programul ‘Prima casă’ a căpătat o dimensiune sistemică, atât în ceea ce priveşte stocul de împrumuturi (31,9 miliarde lei, reprezentând 26% din total credite acordate populaţiei, la martie 2018), cât şi în ceea ce priveşte fluxul de credit ipotecar (acesta a totalizat 64% din cel acordat în anul 2016 şi 58% din cel acordat în anul 2017)”, se spune în raport.

Conform documentului, în condiţiile majorării importante a preţurilor imobiliare şi ale avansului susţinut al creditării populaţiei, acordarea de împrumuturi ipotecare ‘Prima casă’ cu un LTV (avansul solicitat la acordarea creditului n.r.) de până la 95%, considerând dimensiunea sistemică a acestui portofoliu, poate genera vulnerabilităţi în eventualitatea unor ajustări viitoare. Mai mult, programul a căpătat un caracter prociclic în ultimii ani, stimulând creditarea într-un segment care are acum o dinamică importantă.

Caracterul sistemic al programului poate crea probleme din punct de vedere al stabilităţii financiare, în special prin suprastimularea cererii de locuinţe, existând deja semnale de îngrijorare privind evoluţiile recente ale preţurilor locuinţelor, creşterea expunerii statului faţă de sectorul bancar în opoziţie cu tendinţele observate la nivel european în ceea ce priveşte reglementarea prudenţială (în prezent, valoarea garanţiilor este de aproximativ 21,5 miliarde lei), supraîndatorarea debitorilor, în condiţiile în care gradul de îndatorare a persoanelor care au contractat credite ‘Prima casă’ este unul ridicat chiar şi în condiţiile unui nivel scăzut al ratelor de dobândă şi creşterii veniturilor, iar aceste credite au o senzitivitate ridicată la modificarea ratei dobânzii.

Alte articole

Visul achiziționării unei locuințe devine imposibil pentru majoritatea românilor. Prețurile imobiliare fac programul „Prima Casă”, practic, inaccesibil

Noua Casă 2025. Suma maximă care poate fi împrumutată cu avans de 5% nu mai permite achiziționarea unui apartament cu două camere în București

Raportul precizează că, în acest context, este necesară ţintirea mai bună a programului ‘Prima casă’ din punct de vedere social, prin revizuirea condiţiilor de accesare, menţinându-se totodată un grad de îndatorare sustenabil.

Totodată, documentul menţionează că, începând cu cea de-a doua reuniune a CNSM, pe agendă au fost înscrise analize care au avut ca scop prezentarea unor vulnerabilităţi identificate asupra stabilităţii sistemului financiar românesc respectiv sănătatea companiilor nefinanciare din România şi îndatorarea populaţiei.

Ca urmare a identificării unor vulnerabilităţi structurale cu privire la sănătatea companiilor nefinanciare din România, ce au implicaţii negative importante asupra stabilităţii sistemului financiar românesc, respectiv persistenţa rezultatelor negative pentru un grup numeros de firme, calitatea precară a capitalurilor proprii şi numărul ridicat de firme cu capitaluri proprii sub limita reglementată sau inactive, CNSM a adoptat Recomandarea nr. R/6/2017. Prin aceasta, se recomandă ca Guvernul, prin Ministerul Finanţelor Publice, împreună cu Banca Naţională a României să înfiinţeze un grup de lucru care să aprofundeze analizele privind sănătatea financiară a firmelor şi să identifice soluţii pentru ca, atât în sectorul public, cât şi în cel privat constrângerile bugetare ale firmelor să devină ferme.

O altă vulnerabilitate la adresa stabilităţii financiare se referă la creşterea îndatorării populaţiei, ce poate avea efecte negative importante atât asupra sistemului financiar, cât şi asupra creşterii economice viitoare. În prezent, gradul de îndatorare s-a majorat
considerabil, o treime dintre debitorii care au contractat un credit în ultimul an având, în medie, un grad de îndatorare de peste 55%. În scopul aprofundării analizelor care să sprijine fundamentarea deciziilor CNSM privind atenuarea riscurilor la adresa stabilităţii financiare ca urmare a creşterii îndatorării populaţiei, CNSM a recomandat înfiinţarea unui grup de lucru din care să facă parte reprezentanţi ai Ministerului Finanţelor Publice şi ai Băncii Naţionale a Românie.

Potrivit raportului, îndatorarea totală a populaţiei a fost în creştere pe parcursul anului 2017, avansând cu 8,1% în termeni anuali, pe fondul continuării majorării creditării bancare într-un ritm alert (+7,5%). Factorul principal determinant al dinamicii pozitive a creditului bancar a fost creşterea importantă a valorii mediane a unui împrumut, indiferent de destinaţia acestuia, în timp ce numărul de credite contractate a fost mai redus în anul 2017 faţă de anul 2016. Valoarea mediană a unui credit ipotecar s-a majorat cu 12%, iar cea a unui credit de consum cu 15% faţă de anul 2016.

Gradul de îndatorare la nivelul individual al debitorilor, exprimat ca raportul între serviciul datoriei şi venit, era de circa 28% pentru creditele aflate în stoc în luna martie 2018, în timp ce pentru debitorii care au contractat împrumuturi noi în ultimele 12 luni acesta a fost marginal mai ridicat (31%).

În context, documentul menţionează că o vulnerabilitate importantă rămâne asimetria gradului de îndatorare după venit, în contextul în care DSTI (debt service-to-income, gradul de îndatorare, n.r.) pentru debitorii care câştigă între salariul minim reglementat şi salariul mediu pe economie este semnificativ mai mare decât cel aferent persoanelor cu venituri mai mari. Decalajul este mai pronunţat în cazul debitorilor cu credite ipotecare, persoanele cu venitul sub media pe economie având un DSTI de 57%, faţă de 26% în cazul debitorilor care câştigă peste dublul salariului mediu pe economie. Un şoc potenţial asupra veniturilor s-ar putea translata într-o creştere a îndatorării mult peste un nivel sustenabil în cazul debitorilor mai vulnerabili.

Gradul de îndatorare este puternic senzitiv la şocuri asupra ratei de dobândă, în cazul cărora acesta ar înregistra cea mai mare creştere (comparativ cu materializarea unor şocuri asupra cursului de schimb sau venitului). În cazul unei creşteri a ratei dobânzii cu 2 puncte procentuale, debitorii cu credite ipotecare ar experimenta o creştere medie a gradului de îndatorare de circa 6 puncte procentuale şi cei cu credite de consum o majorare de circa 1 punct procentual. O scădere cu 6% a salariilor debitorilor ar putea conduce la o majorare a DSTI cu circa 2 puncte procentuale pentru cei cu credite ipotecare şi cu aproximativ 1,5 puncte procentuale pentru debitorii cu credite de consum. În acelaşi timp, o depreciere substanţială a monedei naţionale ar avea un efect moderat asupra debitorilor cu credite ipotecare (creştere a DSTI cu circa 3 puncte procentuale), în contextul reducerii stocului de împrumuturi în valută.

„Derularea modelelor de estimare a probabilităţii de nerambursare a populaţiei relevă faptul că unul dintre principalii factori explicativi este gradul de îndatorare a debitorilor. O creştere cu 10 puncte procentuale a DSTI conduce la o majorare a probabilităţii de nerambursare cu 6% în cazul creditului ipotecar şi cu 3% în cazul celui de consum. Mai mult, pe baza evoluţiilor istorice, un nivel ridicat al DSTI tinde să fie asociat cu volume mai mari de neperformanţă. Rata NPL aferentă portofoliului de credite cu DSTI peste 60% este de 10%, de două ori mai mare faţă de valoarea aferentă întregului portofoliu de expuneri acordate populaţiei”, explică autorii raportului.

Astfel, potrivit acestora, şocurile economice sau financiare care pot afecta gradul de îndatorare ar avea aşadar un impact direct asupra stării de neperformanţă a debitorilor. În mod deosebit, efectul majorării ratelor de dobândă cu circa 2 puncte procentuale asupra DSTI s-ar translata într-o creştere a probabilităţii de nerambursare pe un orizont de un an cu circa 6% în cazul creditului ipotecar şi cu aproximativ 0,7% în cazul celui de consum. Materializarea cumulată asupra DSTI a unor şocuri de dobândă (+2 puncte procentuale), venit (-6%) şi curs de schimb (+35%) ar conduce la o creştere a probabilităţii de nerambursare cu 20% pentru debitorii cu credite ipotecare şi cu 2% pentru cei cu credite de consum.

Conform documentului, un alt instrument important pentru limitarea îndatorării excesive a populaţiei vizează limitarea valorii creditului la o pondere din garanţia asociată, avansul reprezentând diferenţa dintre valoarea garanţiei şi valoarea creditului. Plafonarea LTV este un instrument macroprudenţial care poate contribui şi la diminuarea creşterii excesive a creditării. Stabilirea unui nivel maximal privind LTV are ca obiectiv creşterea capacităţii debitorilor, dar şi a creditorilor, de a face faţă unor eventuale evoluţii economice adverse (îndeosebi celor asociate pieţei imobiliare), se mai arată în documentul citat.

„Limitarea nivelului LTV are un impact direct asupra debitorilor, prin diminuarea potenţialului de îndatorare a acestora, dar şi unul indirect, prin reducerea probabilităţii de nerambursare a creditului. În cazul creditorilor, un nivel al LTV mai mic conduce la o pierdere în caz de nerambursare mai redusă (loss-given-default, LGD). Plafonarea LTV poate diminua creşterea excesivă a creditării, reducând astfel amplitudinea ciclului financiar.